解除购房合同要承担违约责任吗

一、基本案情

2004年12月30日，张某与北京强某房地产开发公司(下称“房产公司”)签订《商品房预售合同》，约定：张某购买房产公司开发建设的某楼盘房屋一套，总价款13085670.00元人民币，买受人逾期付款不超过30日，应向出卖人支付日万分之三的违约金;逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应当支付累积付款的2%的违约金;出卖人应当在2005年6月25日之前将本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房不超过90日的，应当向买受人支付日万分之三的违约金，合同继续履行;逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人向买受人支付累积付款的2%作为违约金;本协议生效之日起30天内，出卖人申请预售登记备案。合同中约定的付款方式为分期付款，买受人应在2004年12月30日缴付首付款50万元，余款在本协议备案登记后7日内办理按揭贷款。2004年12月30日，买受人一次性支付首付款后不再支付余款也未办理按揭贷款手续;2005年1月5日，出卖人完成了商品房预售合同登记备案。

2005年9月，出卖人向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房预售合同》同时要求张某支付违约金10万元。2005年12月，北京市朝阳区人民法院依法作出判决：(1)解除北京强某公司与张某的《商品房预售合同》;(2)北京强某公司返还张某已付购房款50万元;(3)张某向北京强某公司支付违约金10万元。张某不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，请求二审法院依法驳回北京强某公司的诉讼请求，要求北京强某公司返还购房款并支付已付购房款的利息。2006年3月，北京市第二中级人民法院作出终审判决：(1)维持一审法院第(1)、第(3)向判决;(2)变更一审法院第(2)项判决为：北京强某公司返还张某购房款50万元并支付利息。

二、律师评论

1、解除购房合同并非必然承担违约责任。购房合同与其他合同无异，其解除方式可以是协商一致解除，也可以是因法定或约定事由单方解除。即使在双方均没有违约行为的前提下，仍然可以通过协商一致达到解除购房合同的目的，这样，就不存在违约责任承担的问题。

2、购房合同解除的法律后果与违约行为的法律后果不能混淆。合同解除的法律后果应当是：停止履行或停止继续履行并尽可能恢复原状，包括返还已经支付的财物。违约行为的法律后果是：违约一方向对方承担违约责任，如支付违约金。本案中，张某的违约行为应当承当的法律后果是支付违约金;但是，双方解除合同的法律后果是北京强某公司返还张某已经支付购房款及同期利息。

3、购房合同解除时，原物与孳息应当一并返还。除非当事人有特别约定，孳息随原物之基本原则应当受到尊重。本案中，张某已付50万元购房款为原物，同期银行利息为孳息，购房合同解除时，二者当同时返还;同理，如果房屋已经交付(尚未登记过户)需张某退房时，张某使用期间取得房屋租金应当返还给北京强某公司。

4、购房合同解除的催告义务。一般而言，除了双方协商一致解除合同外，当事人一方单方解除合同时，现实中往往经过催告程序，但是，并非所有因法定事由单方解除合同均需要经过催告，即，催告不是所有单方解除的必经程序;合同法(第94条第3项)规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行时，对方可以解除合同。本案中，北京强某公司未经催告而直接起诉，虽然在法律上不存在程序瑕疵(属于因约定事由而享有的解除权)。但是，经过催告或许能够达到合同继续履行的目的，这是比较符合签约初衷的。

三、法律依据

1、《中华人民共和国合同法》第93条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

2、《中华人民共和国合同法》第94条第1款第3项：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。