买教育地产开发商惯用的陷阱有哪些
教育地产顾名思义是带有名校学位的房子,一般指的是重点小学片区内的房产,住在该地段的孩子拥有在名校上学的资格,致使很多家长蜂拥买教育地产。但是,急于买教育地产的家长应该注意,可能会有一定的陷阱是你所不知的。
1、广告宣传大声旗鼓,却没指出学校名
鉴于多数家长热衷于教育地产,房地产商在宣传时说的天花乱坠。销售人员在介绍时,也是各种飘飘洒洒的优势。
打算买教育地产的家长应该注意,有两个方法可以保证你不至于被骗得很惨。第一在交易过程中,先付款三分之一,等确定是“教育地产”了,再把余款打给对方;第二,可到教委查询一下,因为在教委的备案上,当地有多少所学校、哪个区域是教育地产都清清楚楚,甚至你所要买的楼盘是不是属于教育地产,他们都会告诉你。
2、教育地产划分不一定是永久的
由于教育地产的物业价值非常高,所以关于教育地产的划分非常复杂,也存在利益纠缠。这就造成了,教育地产在一段时间内属于教育地产,但经过调整后就不属于了,所以消费者千万要当心。
可以通过多种网络渠道搜集教育地产的划片情况,最好去学校实地考察一下,那里面有一些蛛丝马迹,比如招生简章,上面可能会有片区划分情况,建议决定买房前,向买了教育地产的家长咨询一下,有什么好的意见。
3、将其他学校区域说成是本楼盘对应学区
有一些销售人员将其他学校所在的区域说成是本楼盘所对应的学区,由于价格较低,不少消费者都相信。建议消费者购房时一定要认真去核实,切勿轻信销售人员。
另外,很多中介为了销售楼盘,喜欢在两个教育地产中间的地方加个不是教育地产的楼盘,很容易造成假象。但加的时候基本是用签字笔写的,所以当你发现这个问题后,一定不要再相信中介天花乱坠的言辞了。
4、把商业房说是教育地产
教育地产主要分布在人口相对密集的区域和小区,或者一些高端楼盘住宅区,是为了增加楼盘的卖点,是开发商对楼盘销售的一种策略。但是,很多商业性质的住房都不属于教育地产,因为教育地产是指学区内的住宅楼,不包括机关、单位及商业楼,也不包括正在建设中的住宅区。
记住,只有楼房属于住宅性质的才可能有教育地产资格,而商业性质是没有的。鉴别是否是商业性质,需注意以下几点,第一是年限,商业性质基本是40年、50年的产权,而住宅是70年。另外,在水电费方面,商业性质的楼房也比住宅高一倍以上。
5、一味儿的口头承诺,但不敢写进合同
为了好卖房子,销售人员会对楼盘大肆口头承诺,保证可以让孩子正常入学,但却不敢直接体现在购房合同里。首先你要弄清楚,入学资格最终的判定者不是中介,也不是卖房方,而是学校。所以,中介无论怎么说得好听,也不能轻信,甚至有些条款写在合同里也不能保证100%入学。对于老房子,目前的政策是,每户只允许有一个孩子入学,如果这所房子拥有者的孩子已经毕业了,那么买房者的孩子还有资格入学,但如果拥有者还有孩子继续在这所小学读书,而且还落户在这个房子上,那买房者就没有资格了,所以一定要去仔细核实。
6、认为距离学校近就是教育地产
在很多消费者的心目中,教育地产一定是离学校距离近的。事实上,并不是这样。教育地产的划分有着分配原则,某个区域拥有固定的学校数量,它划分的标准与距离并没有绝对的关系。
关心学校招生简章的消费者,都能看到上面经常写的一句话是“就近入学不等同于物理距离近”。也就是说,教育地产不能看物理距离,它能否属于教育地产跟距离并没有绝对关系。一个例子是,紧挨着中关村一小的楼房是属于中关村三小的教育地产片区。所以要多向周边人打听,或者到教委去核实,总之不能轻信距离。
7、为了教育地产,而忽视了孩子的成长环境
很多消费者都认为,教育地产应该能让孩子上学就可以了,所以很多人买的房子破败不堪,环境很差,甚至是几乎没有办法住的房子,实际上这样对孩子反而不好,更主要的是升值潜力也不大,仅仅是“教育地产”三个字占了便宜,一旦房价下跌,它们是受影响最大的。
所以,消费者一定要保持清醒,千万别一时着急买了这样的房子。试想,如果让孩子在这样的房子里度过童年,那到时候就不仅仅是后悔那么简单了。
8、不注意的话,可能拿不到贷款
由于很多教育地产比较老旧,所以在贷款上容易出问题。因为不同的银行对贷款的要求不一样,比如,有的银行要求房龄不超过20年,有的要求不超过25年等。所以如果不注意的话,可能拿不到贷款。当然,全款买教育地产的除外。
消费者首先得去各个银行咨询清楚政策是什么,看看银行有没有新的规定等。另外,很多老房子并没有写建筑时间,也有人把发房产证时间当成了建筑时间。实际上不是的,根据建筑年代不同,银行根据评估资产给予的贷款额度也不同,所以一定要看清楚房子的具体建筑时间。当然,如果你对有些老房子没有把握,可以在交款时留个心眼,只先交一部分,等贷款办完了再交齐余款。