楼市去库存有哪些风险

自从去年中央经济工作会议将房地产去库存作为结构性改革五大任务以来，相关部委和地方政府密集出台政策以支持去库存行动。多地出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式进行“去库存”。很多地方设立了具体的任务目标，在江西省出台的政策中，甚至包含对地方政府的“问责”条款。另一方面，则是地产企业转战场地，纷纷转向二线城市拿地，二线城市土地楼面价格同比大幅上涨，这也将导致二线城市房价上涨压力。

浙江省某三线城市的一位公务人员向21世纪经济报道表示，从2013年开始，当地楼市的投资热降温，该地的财政捉襟见肘，政府部门一度要求房地产企业预支“未来三年”的相关税费用以救急。如今，“预支税费”的情况不再出现，因为企业也没有钱了。

在经济增速换挡、“房地产依赖症”症结难除的背景下，楼市“去库存”正在由一种市场行为变成一项政治任务。

春节前后，多地出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式进行“去库存”。很多地方设立了具体的任务目标，在江西省出台的政策中，甚至包含对地方政府的“问责”条款。

在中国城市化进程中，房地产不仅是一项民生工程，而且与地方经济、土地财政、金融体系等紧密联系在一起。因此，在地方政府看来，楼市“去库存”可谓兹事体大，非“上纲上线”所不能解决。

但现实情况并不乐观。安信证券统计发现，当前全国房地产库存接近98.3亿平方米，去化周期接近10年。多数受访者认为，这主要是此前几年“房地产经济”带来的必然结果。随着当前信贷环境的宽松，房地产市场还将迎来一轮交易热潮，但在日渐分化的市场格局下，市场仍然存在较大风险。

去库存已成“政治任务”

本轮地方政府纷纷出台去库存政策的做法，肇始于去年12月召开的中央经济工作会议。上述会议指出，2016年结构性改革抓好五大任务，“化解房地产库存”就是其中之一。

此后，全国多个省份公开做出“去库存”的表态。截至目前，以省级政府的名义出台文件的，有江西、内蒙古、福建、重庆等。另外还有不少城市单独出台相关政策。

具体的政策措施，包括提高信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多个方面，政府让利的迹象十分明显。四川眉山就直接进行房价补贴，对符合条件的购房者给予每平方米500元的补贴。

另有一些地方设定了具体的“去库存”目标。安徽、湖南两省均明确表示，今年棚改货币化安置比例不得低于50%;山东东营则强调，2016年，全市要实现5.5万农业转移人口市民化、1.9万城中村和城边村居民完全市民化。

江西省出台的文件中，则明确提出“要加强检查考核，对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责”。这也是首个将“去库存”上升为政治任务的省份。

在我国房地产调控史上，与问责挂钩的做法仅有两个主要先例：

从2010年到2012年，住建部连续三年与地方政府签订《保障性住房目标责任书》，对于保障房的建设规模、开工时间等进行约定，若完成不力，主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

2013年2月出台的“新国五条”，要求各地制定房价控制目标，对于未完成上述目标的城市，同样要予以问责。

“把‘去库存’上升到政治层面，说明房地产库存压力对地方经济的影响非常大。”中原地产首席分析师表示，与上述两者不同，这是地方政府主动实施问责，更加说明问题的严重。

被低估的库存

在一些机构的分析中，单是库存规模这一点，就超出了很多人的想象。

根据截至去年十月的数据进行分析指出，房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米。其中共有三部分构成：全国商品房待售面积6.86亿方、尚未开工的企业拿地面积42.3亿方、在建商品房库存约49.1亿方。

其中，营口、乌兰察布、鄂尔多斯的供需比超过了280%，太原、济南、连云港的供需比则在180%以上，属于库存过剩的“重灾区”。

该机构指出，以过去五年年均11.5亿平米的销售速度，在不新增供给的情况下，需要8.5年方可完成全部去化。考虑到未来几年销售面积可能回落至10亿平米/年，则相应的去化周期约为9.8年。

这部分库存对于地方经济的影响不可小觑。按照很多业内人士的观点，供应过剩的结果就是企业拿地积极性下降，直接影响到地方的财政收入。根据统计局的数据，2015年全国房地产企业土地购置面积下降31.7%;土地成交价款下降23.9%。

浙江省某三线城市的一位公务人员向21世纪经济报道表示，从2013年开始，当地楼市的投资热降温，该地的财政捉襟见肘，政府部门一度要求房地产企业预支“未来三年”的相关税费用以救急。如今，“预支税费”的情况不再出现，因为企业也没有钱了。

2015年10月，一家外地房地产公司因资不抵债而破产，老板在尚未走完破产清算程序的情况下选择跑路，给当地银行留下大量坏账。春节期间，一些业主向政府部门要求退房，但问题仍未解决。

“房地产经济”一词概括了过去几年很多城市的发展模式。在经济转型不力的情况下，房地产市场的降温更是“雪上加霜”。因此，以去库存为主的“房地产保卫战”就显得尤为重要。

事实上，与中央经济工作会议的定调相比，地方政府对市场的感知要更早。2013年下半年，山东西南部某城市就曾因市场严重过剩而暂停了新区的土地供应，并向公务员摊派卖房任务。随着行政力量的介入，类似的情况被认为还会出现。

潜在风险隐现

在多数受访者看来，随着“房地产保卫战”的打响，未来将有更多的城市出台相关政策。张大伟认为，这些政策将以“组合拳”的形式继续推出，其手段很难超出现有的范畴，但执行力度肯定会加强。

有分析指出，未来甚至不排除中央层面出台相关的税费、信贷新政，继续给房地产市场带来利好。2月17日，央行、住建部、财政部调高公积金存款利率，即被认为是一项刺激交易的政策。

在宽松的信贷环境下，这些政策“组合拳”可能会发挥一定的作用。

央行的数据显示，2016年1月，人民币贷款增加2.51万亿元，规模创单月历史新高，同比多增1.04万亿元。其中，住户部门贷款增加6075亿元，其中的短期贷款增加1292亿元，中长期贷款增加4783亿元。

从过往的经验来看，房地产市场走势与信贷环境有着直接关系。央行罕见地大规模“放水”，无疑会刺激市场成交和房价上涨。

但他也提醒道，这种“放水”有可能出现“前松后紧”的态势，一旦下半年出现萎缩，就可能导致整体市场的调整。

当前一线城市地价和房价不断攀高，甚至超出居民购买力。因此，大规模“放水”有可能继续抬高上述价格，并催生泡沫，这种风险值得警示。

我国房地产市场的区域分化特征，决定了政策手段也会有所不同。该机构认为，为了使得政策的有效性提升，应当采取因地制宜的策略，而不是“全盘通杀”。对于轻度过剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但对于供给严重过剩的城市，即使进行拯救效果也不大。