卖房卖家悔约买家怎样有效维权

卖家毁约，买家要钱不要房，钱该怎么要

当卖家违约时，买方可以选择要求继续履行，也可以选择同意解除合同，并要求卖方承担违约责任。有时由于客观原因也会造成合同无法履行，只能解约。比如卖家已经一房二卖，把房产过户给其他人;比如原计划通过贷款购房，而卖家不配合无法办理贷款，买家也无能力自行筹款;再比如房产出现其它特殊情况，确实无法交易等等。

如果解约追究违约责任，就不是要房，而是要钱了!要钱的情况和理由有以下三种，可以根据不同情况选择适用：

1、要求双倍返还定金。

双方可以约定房款20%以内的定金，如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金。

通常来讲，很多房产交易中的定金是在最初签约时少量支付，在房价疯涨的情况下，双倍返还定金很难做到弥补损失。

2、要求赔偿约定违约金。

目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准，一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。所以，当卖方违约时，买家通常会直接按这个标准要求赔偿。

但是，我国法院对约定违约金并不是放任不管的，一定条件下会进行干涉。如果对方提出约定违约金标准过高，在法院也认为约定违约金过高时，未必支持20%的约定违约金。

关于“过高”的标准，按合同法司法解释的规定是指超过实际损失130%以上。在房价变化不是特别大的时候，法院很少有真正支持20%的违约金的。

但是近阶段很多地方的房产涨价幅度很高，甚至会高于约定的20%的违约金标准，导致约定的违约金都没法弥补守约方的实际损失了。这种情况下，买方就要换个标准维权了。

3、要求赔偿房价上涨的实际损失。

房价疯涨造成买方无法以原约定价格购买同等房屋的，房价上涨的数额可以认定为买方的实际损失。如果买方认为这个实际损失已超过约定的违约金标准，买方可以按实际损失主张赔偿。

房价上涨的数额和标准，一般是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。当然，评估也是参照市场交易价进行的，即使有误差也在一定范围内。

总之，买家碰到卖方毁约，要积极收集对自己有利的证据，并及时采取合理的维权措施，必要时找专业律师提供帮助，以确保最大限度维护自己的合法权益!

同时也提醒不诚信的卖方，即使采取各种手段造成房屋不能实际交易或一房二卖，买家也有权要求赔偿损失。房主毁约即使成功，转卖多得的房款，可能要作为赔偿款赔给不能得到房产的买方。最终可能是得不偿失!