新准则下有关投资性房地产的解析

一、投资性房地产概述

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

新准则所指的投资性地产包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权和企业拥有并已出租的建筑物，企业自用的或作为存货的房地产不属于投资性房地产。制定这个准则的主要目的，也是为了增加这方面会计信息的相关性。是否持有和继续持有投资性房地产，是企业管理层的主要受托责任之一，是企业管理层所必须作出的决策。持有投资性房地产的经济利益主要来自租金收入和增值两个方面，但是在房地产市场的价格下滑时，持有和继续持有本身也可能已经对企业带来亏损;因此，按照公允价值计量可以及时反映企业管理层受托责任的履行情况，也就是可以更加及时地检验管理层作出持有和继续持有投资性房地产决策的适当性。

与国际财务报告准则相比，我国的投资性房地产会计准则增加了采用公允价值模式的前提条件，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，也就是必须同时满足(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场以及(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息两个条件。在要求同时满足上述两个条件的情况下，已经限制了采用其他的估值技术来确定公允价值。由于其他的估值技术通常含有较多的假设，与参照活跃的交易市场价格来确定公允价值相比，有较大的主观性，也就是容易产生争议。在上述前提条件的限制下，在一定程度上，提高了投资性房地产采用公允价值模式的可靠性。

二、投资性房地产的确认与初始计量

1、投资性房地产的确认条件

投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：

(1)该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业;

(2)该投资性房地产的成本能够可靠计量。

2、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，具体要求如下：

(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费;

(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。

与投资性房地产有关的后续支出，如果符合规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本;否则，应当在发生时计入当期损益。

三、投资性房地产的后续计量

企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;

(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

四、投资性房地产转换

1、转换的条件

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

(1)投资性房地产开始自用;

(2)作为存货的房地产，改为出租;

(3)自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值;

(4)自用建筑物停止自用，改为出租。

2、转换的会计处理原则

(1)在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值;

(2)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益;

(3)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

五、投资性房地产处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

例1：振华股份公司为了拓展经营规模，2006年5月以银行存款方式购得繁华商业街的一栋商务楼，并当即出租。该商务楼的购买价为300万元，采用银行转账支付。账务处理为：

借：投资性房地产3000000

贷：银行存款3000000

例2：振华股份公司2006年6月接受乙公司投入的土地使用权，该资产在乙公司的账面价值为400万元，双方协商以评估价值作为投资价值确认标准，其评估价值为450万元，振华股份公司取得该土地后，拟与适当时机转让。振华股份公司接受乙公司投资的账务处理为：

借：投资性房地产4500000

贷：股本4500000

例3：振华股份公司2006年5月31日购入一幢商务楼，用于对外出租，该商务楼的购置价为1680万元，相关税费10万元，预计使用寿命40年，预计净残值10万元，采用直线法折旧。2006年7月1日对外出租，年租金180万元，每月收取租金一次。

根据上述情况，振华股份公司购入的商务楼符合投资性房地产的界定条件，该投资性房地产的入账成本为：1680+10=1690(万元)，每月租金为：180/12=15(万元)，每月的折旧费用为：[(1690-10)/40]/12=3.5(万元)。

购置房地产：

借：投资性房地产16900000

贷：银行存款16900000

收取租金：

借：银行存款150000

贷：投资收益150000

提取折旧：

借：投资收益35000

贷：累计折旧-投资性房地产35000

例4：振华股份公司于2006年10月以2000万元的价格对外转让2006年5月31日购入的该幢商务楼，已通过银行转账收取转让价款。该商务楼采用成本模式进行后续计量，营业税税率为5%.转让商务楼的相关账务处理为：

借：银行存款20000000

累计折旧210000(3.5万×6)

贷：投资性房地产16900000

应交税金——营业税1000000

投资收益2310000

六、投资性房地产准则的意义

1、采用新会计准则对投资性房地产公允计价与国际准则接轨，更加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值。对公司的资产增值信息更加透明，有利于公司在资本市场获得正确的定价，从而有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利。从这个角度公允计价，可帮助企业更好的借助资本市场的力量来获得发展。新会计准则的施行，通过物业重新估值将为上市房地产公司带来数亿甚至更多的帐面利润，部分开发商对此欢欣鼓舞。

相反假如当年房地产市道欠佳，公司的物业估值下跌，这都将直接拖累盈利，公司所能筹集的资金便捉襟见肘了，将产生诸多负面影响。所以投资性房地产重新的估值至关重要，对公司的发展将起到双刃剑的作用。

2、新准则引入的公允价值计算法，对股票投资者意义重大。公允价值计算，更符合公司实际情况，而且能够产生利润。例如：某上市公司持有上海市某处房产，在1999年买入时价值8000万元。随着近几年上海房地产价格的大幅飙升，该房产的市值已高达1.8亿元。现在该上市公司将该房产换出，如果按照原来的会计准则，仍将以8000万元的账面价值来计算。现在，若采用新准则的公允价值计算，则会产生1亿元的利润。对投资者而言，这是非常有好处的。

3、其中用成本法计价的方法，虽然要提取折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，但却可起到抵税的效果，减少了企业现金流的支出。从而将价值保留在了公司内，有利于股东利益。

4、国际会计准则(国际会计准则第40号——投资性房地产，香港会计准则第40号——投资物业)要求企业经常对资产进行重估，以使其帐面金额不至于与资产负债表日以公允价值确定的该项资产价值相差太大，投资性房地产的公允价值一旦变化，上市公司的财务报表将体现这一变化。对投资者而言，这样做有以下好处：(1)土地和建筑物的公允价值通常是其市场价值，而国际会计准则要求的评估系由专业评估人士进行，有助于投资者了解企业资产最近的真实价值。(2)固定资产按评估值计提折旧，可以衡量企业真实的经营水平，有助于公司管理层和投资者做出明智的决策。

新会计准则有诸多优点，但如何具体操作?部分人士担忧：“公允价值不容易取得，关键看评估机构如何评估。在新的会计准则实施后，如何规范评估市场，成为重中之重。千万不能想怎么评就怎么评，一定要做到真正公允”。

七、投资性房地产的影响

会计报表中须单列“投资性房产”项目，处理可以采用成本模式或者公允价值模式，但以成本模式为主导。如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，也可采用公允价值计量模式，这种模式下不计提折旧或减值准备，公允价值与原账面值之间的差异计入当期损益。

所带来的影响：原先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，因此，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。不然而在此间，究竟什么样的价值才是公允价值，如何防止上市公司玩花样，是监管的难题。公允价值计量模式的引入正式奠定了NAV(重估净资产值)方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，新会计准则的实行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值，这无疑构成制度性的长期利好。