认购协议的具体条款是如何规定的

【定金】担保法中对定金合同是如何规定的

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。

认购协议是购房者在历经对众多楼盘广告的千挑万选后,与售楼小姐迂回讨价还价后,对楼盘户型和小区环境仔细研究确认后，签订的第一个严格具有法律效力的书面合同。

认购协议相对于正式的商品房买卖合同，内容较少、格式较为简单、支付的款项较低，但是，认购书却有严格的违约责任，即“定金罚则”，购房者稍不留神，就会招致既买不到房子，又损失定金的“飞来横祸”。就此，专业律师根据实践经验，总结了一套比较行之有效的签订技巧。

认购协议甲、乙方的身份确认是签订认购书的第一步，看似简单，但购房者不可大意，除了要认真填写自己的自然情况外，还应同时认真审查认购协议甲方的法律身份情况。甲方的名称必须是公司的名称，而不是公司法定代表人的名字或其他人的名字。公司的名称应与《商品房预售许可证》上的公司名称相符。

二、认购协议的具体条款

(一)定金条款

定金条款是认购协议的核心条款，认购协议的可操作性几乎全部都体现在该条款中，因此，购房者对此条款要慎之又慎。

在签订该条款时应注意以下几个方面：

1、定金与订金、押金、诚意金。定金有其特别的法律效力，要切记审核定金两个字，不能用订金、押金或诚意金代替。

2、定金的金额。我国《担保法》有明确的规定，定金的金额不能超过合同总金额的20%，因此，开发商无权要求购房者交付超过认购房屋总价款20%的定金。

3、定金的交付日期。根据我国《担保法》和《合同法》的规定，定金合同于定金交付之日起生效。因此，购房者交付定金的日期才是认购协议生效的日期，购房者一般应于签订认购协议当日交付定金。

(二)违约责任

这里的违约责任，一般就是法定的定金罚则，即购房者在约定的时间内不与开发商签订正式的商品房买卖合同，则无权要求返还定金;反之，如果开发商将认购房屋另行出售他人，则双倍返还定金。但是购房者应注意的是，一些狡猾的开发商会在此作如下约定：“如在本协议约定期限内甲方(开发商)不能与乙方订立商品房买卖合同，甲方将退还乙方定金不包括利息。”这样的约定，规避了定金罚则对开发商双倍返还的惩罚，是对购房者非常不利的条款，购房者应予以注意。

(三)认购房屋具体情况条款

一般来讲，认购协议的第一条便是约定认购房屋具体情况的条款，包括小区的名称、房屋的具体位置及房号、房屋的面积、房屋的户型等。在签订此条款时，购房者应审查如下内容：

1、房屋的具体位置和房号是否就是规划设计图纸中相应的房屋。如果售楼小姐不小心搞错了，而你又疏忽了检查，等交房的时候你再后悔就是木已成舟。

2、注意房屋的面积单位，究竟是建筑面积，还是套内建筑面积，或是套内使用面积。

3、仔细核对房屋的户型，一般开发商会以各种字母和阿拉伯数字代替房屋的户型，一不小心写错了一个字母或数字就可能造成购房者痛失真爱，上错花轿嫁错郎的悲剧。

(四)认购房屋价格条款

该条款是开发商最易耍手段，购房者最易上当的条款。相信很多购房者有过这样的经历，认购书中签订的单价和商品房买卖合同签订的单价不符，后者往往比前者高出好几百块。或是认购书中的总价和商品房买卖合同中的总价是一样的，但是房屋面积却减少了。因此，购房者应特别注意该条款。首先，看清认购协议中的计价销售面积，是建筑面积还是套内建筑面积。以建筑面积计价的房屋单价比较低，以套内建筑面积计价的房屋单价比较高。其次，要明确认购房屋的总价款。这样在签订正式的商品房买卖合同时，总价就不会有变化，方便购房者进行资金的统筹安排。

(五)签章条款

认购协议中最后的签章才是最重要的条款，购房者应注意的是：

1、一定要盖公司的公章。2、最好要有对方经办人的名字。3、明确签订的时间。