买卖二手房所花费用需注意的问题

随着二手房成交量的逐渐上升，二手房交易过程中的纠纷也越来越突出。前不久，深圳就发生因房价暴涨百万元房主买房后反悔的事情。其实二手房交易中还有很多你不了解的情况，比如户口问题、税费问题等。不过不用担心，本期解密维权由北京安博(成都)律师事务所彭安碧律师、黄磊律师、律师助理钟晓丽为你详细解答。

二手房交易涉及十多项费用你造吗?

【华律焦点网】购买二手房有哪些手续费，比例是怎样的?

【律师解答】随着经济的不断发展、房价的不断回升，不少投资者将目光投向了二手房交易市场。然而二手房交易需要缴纳各种费用，包括以下十一大费用：

一、营业税：由卖方承担。纳税办法：1、房产证未满五年的，需要缴纳总房价的5.65%;2、房产证满5年的，并且面积在144平方米以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.65%;3、房产证满5年的，并且面积在144平方米以下的不需要缴纳。

2011年1月，财政部、国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、个人所得税：由卖方承担。房产交易盈利部分的20%或者房款总金额的1%。若房产满5年并且为唯一住房的可申请免除。

三、土地收益金：由卖方承担。房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。

四、契税：如果您的房屋面积超过90平米，不能够享受国家契税优惠政策只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按买价征收3%由买方承担。

五、交易费：6元/平米，双方各付一半。

六、印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。

七、登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。

八、核档费：50/宗。

九、贷款担保费：贷款额的1%。

十、评估费：评估值的1.5%。

十一、中介费：依照中介公司标准。

二手房买卖记得“查户口”避免不必要纠纷

【华律焦点网】在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢?

【律师解答】在购买二手房的过程中，为避免发生户口纠纷，首先在买房之前应做好调查核实工作。在签订二手房买卖合同之前，购房者应到房屋所在地派出所对房屋户口进行核实。若通过中介公司介绍的房屋，也可以委托中介公司代为调查核实，但应让中介公司出具报告并加盖中介公司的公章。

其次在二手房买卖合同中应针对户口的迁移和违约责任的承担进行详细的约定。在合同中应先确认该房屋中是否还存在出卖人或其家人的户口，或是出卖人上家的户口。若有，则详细约定出卖人应于合同签订后的约定时间内(最好是在过户之前)将户口迁出。

对违约责任地承担条款中，双方可约定若逾期未将户口迁出，则出卖人应承担每逾期一天的违约金。也可以在约定出卖人将户口全部迁出之后再支部该部分的房款。

买卖二手房别只图省钱要注意“阴阳合同”陷阱

【华律焦点网】什么是阴阳合同?签订阴阳合同有何风险?

【律师解答】阴阳合同是指房主和租户双方为达到避税或其他目的，双方签订两份不同的合同。向有关部门登记时用一张合同，通过少报租金或少报面积的方式,降低租赁合同标的，报低租金少纳税，称为阳合同。房主与租户另签一份合同，作为实际支付租金的合约并实际履行，称为阴合同。

签订阴阳合同存在非常多的法律风险。

首先，合同效力风险。根据我国《公司法》第52条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。”《合同法》第56条规定，无效的合同自始没有法律约束力。属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，虚假的价格条款将会被认定无效。

阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款属于损害国家和第三人的合法利益，属于无效合同。

其次，高额税费的风险。由于阳合同中的房价更低，买受人在购买该房屋后再次转手出卖该房屋时将承担高额的个人所得所等税费的风险。

再次，双方反悔的风险。由于经济的不断变化，房价的不断上涨。出卖人很有可能因房价上涨主张合同违法要求撤销的情况。买受人也可能因各种原因要求出卖人以备案价格惊醒交易，致使将产生不必要的诉讼。

最后，承担行政、刑事责任的风险。阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门发现，将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时，则可能与卖方一同被追究刑事责任。