房地产企业,置换另一家工业企业的工业厂房

【问题】

我公司是一家房地产企业，拟用一宗住宅楼置换另一家工业企业的工业厂房，请问契税、营业税、土地增值税、企业所得税分别如何处理?

【解答】

1.契税：

《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的法规缴纳契税。第三条规定：契税税率为3%～5%.第四条契税的计税依据规定，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

根据上述规定，上述置换业务，应按照交换价格差额乘以规定税率缴纳契税，如果交换价格相等则免征契税，但所交换房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

2.营业税：

《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

第四条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。

第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三条第二款规定：“前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”根据上述文件的规定，贵公司上述交易属于取得了其他经济利益，应按规定缴纳营业税。同时按照规定税(费)率缴纳城建税及教育费附加。

3.土地增值税：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。

第三条规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条法规的税率计算征收。

第四条规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条法规扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条规定：计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部法规的其他扣除项目。

第七条规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.根据规定，贵公司置换业务应按照住宅楼的增值额乘以规定税率缴纳土地增值税，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条非直接销售和自用房地产的收入确定规定：(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

企业之前置换房产需要按上述规定计征土地增值税，只有符合《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定的，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

4.企业所得税：

《中华人民共和国企业所得税法》第一条规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。

第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。

第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

根据上述规定，贵公司置换业务，应视同销售，计算所得，与本企业全年其他业务所得一并计算缴纳企业所得税。