我国的房屋合同如何判定合同不成立？

1、两者的法律含义不同。

无效合同是指因不符合或违反法律要求的、不能发生当事人预期的法律后果的合同。

无效合同是法律禁止订立的合同，它不能得到法律的承认和保护，不能对当事人产生法律约束力。

不成立合同是形式不符合法律规定的合同，无效合同是本质不符合法律规定的合同，两者强调的内容不一样，不成立合同强调的是程序内容不合法，无效合同强调的是实体内容不合法。

2、两者形成的法律关系不同。

不成立合同当事人之间已形成的是缔约关系。

尽管当事人未形成合同法律关系，但不等于相互之间没有任何权利义务。

因为此时当事人开始着手实施订立合同的民事活动，订立合同的当事人在协商时，必须尽到善意、互相协助、及时通知等义务，必须依交易惯例办事，这些义务在理论上称为附随义务或称先合同义务的义务。

此外，当事人的缔约关系已消灭，因为此时合同已成立，当事人在缔约阶段的权利义务已完成。

3、两者形成的原因不同。

从不成立合同的概念可以推断出不成立合同形成的原因有三种:

(1)合同的主要条款不具备。

(2)当事人的意思表示不一致。

(3)合同的形式不合法。

无效合同产生的原因有:

一是合同主体不合格，当事人不具备订立合同的行为能力;

二是当事人的意思表示不真实;

三是合同的内容不合法，其内容违反法律强制性或禁止性规定，违反公共秩序或社会公共利益。

4、二者引起的法律后果不同。

尽管不成立合同与无效合同都是在当事人订立合同过程中发生，但二者引起的法律后果却截然不同。

合同不成立意味着当事人之间尚未形成合同法律关系，彼此互相不受合同条款约束。

很显然，不成立合同可能会引起几种法律后果:

一是合同不成立，当事人也未实际开始履行，尚未造成财产后果的，当事人可以继续磋商订立合同，也可以停止订立合同;

二是合同不成立，当事人已开始实际履行，当事人既可以继续弥补订立合同手续，也可以停止订立合同。

对于停止订立合同的，一方或双方因接受履行而取得的财产应返还给对方，因为此时当事人取得的财产无法律规定或合同约定的依据，此外造成合同不成立有过错的一方赔偿对方的经济损失。

合同无效标志着合同没有法律约束力，合同一经被确认无效，当事人必须停止履行，不允许当事人协商继续履行合同，并引起返还财产、赔偿损失、追缴财产的法律后果。

5、二者的保护性不同。

实际生活当中，由于当事人缺乏订立合同的常识或疏忽大意等原因，有些条款没有订立或约定不明确，致使合同难以履行，如一律确认为不成立合同，就有可能损害当事人的正当利益，又不利于维护合同关系的稳定和交易的安全，我国法律对此采用相对不保护原则，即在承认必要条款空缺或约定不明的合同未成立生效的前提下，规定了相应的保护措施。

合同的无效和不成立区别主要体现在从两者的概念和构成要件来看，合同的不成立是指当事人就合同的主要条款未达成合意，如未作出承诺，或未就法定的必须采取书面的合同速成书面的协议。

而合同的无效是指合同在内容上违反了法律、行政法规的强行性规定以及损害了社会公共利益。