房客擅自转租 房东有权解除合同

2008年7月1日，市民邱某把自己的一套住房出租给贺某。租赁合同约定：租期一年，房租每月300元，全年一次性交清房租为3500元、水电费500元。合同签订后，邱某依约收取了租金及水电费，将房屋交由贺某租住。贺某租住该房屋1个半月后，于同年8月15日，未经邱某同意，自行将该房屋转租给胡某。邱某发觉后，于同年11月29日要求胡某离开租赁房屋，单方解除与贺某的房屋租赁合同，并换门锁。贺某认为，房主邱某已将房屋租给自己，并签订了一年的房屋租赁合同，自己已经按照合同的约定，支付了一年的房租及水电费，在租赁期内房主无权单方解除合同，无权要求次承租人胡某搬出，遂起诉到法院，要求邱某赔偿自己的损失、交回房屋继续承租。法院最后判决驳回了原告贺某的诉讼请求。

说法：法院的判决是正确的，房东邱某依法有权提前解除租赁合同，提前将房屋收回。《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”将于2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》第11条亦规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”贺某输官司的原因为其转租房屋事先未取得出租人的同意。

这一案例说明，合理使用房屋是承租人应履行的基本义务，合理使用既包括不擅自转租亦指承租人按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

当然，房屋租赁合同纠纷的形成原因五花八门、多种多样，以上几个案例不可能涵盖全部，因而，应对、化解房屋租赁纠纷的方式方法亦不仅限于以上几个方面，除以上应对之策外，《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》亦是房屋租赁纠纷当事人的“护身符”。