当事人对合同解除条件与责任承担的约定是否应当得到尊重

【案情】

原告薛某诉称：2011年1月21日其与被告地产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定向地产公司购买房屋。按照合同约定以按揭贷款的方式支付房款，原告于2011年1月25日向地产公司支付507804元作为首付款，剩余118万元房款采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给地产公司。原告按照合同约定支付了首付款。2011年5月15日，地产公司的工作人员电话通知原告，称建行北京市中关村支行因原告收入不够，不符合放贷总房款70%的条件而拒绝放贷，要求原告增加首付房款至总房款的40%或增加一个共同购房者，原告无力支付也不同意增加，并要求按照合同约定执行。因此，至今原告都没有申请到贷款，地产公司声称如果原告退房将支付该商品房总房款20%的违约金。原告认为根据《北京市商品房预售合同》的附件十一《补充协议》第一条的约定，除买受人主动放弃按揭贷款或主动要求商业银行不予放贷，或因买受人故意隐瞒已购房套数或资信情况导致其贷款申请被拒绝外的其他情形，买受人申请贷款被银行拒绝后，应与出卖人协商付款事宜，协商不成的，出卖人解除合同，并将买受人已付房款无息返还买受人。因此，原告因为收入额度不够申请不了按揭贷款，不属于《补充协议》约定的违约情形，不能履行合同不属于违约情形。

故起诉要求：

1、判令解除原告与地产公司签订的《北京市商品房预售合同》;

2、地产公司返还原告已支付的首付款507804元;3、诉讼费地产公司承担。

被告地产公司辩称：

1、薛某银行贷款比例低，是由其自身原因造成的，其无权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

2、《北京市商品房预售合同》不符合解除条件。最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知规定“妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场……对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除……”地产公司与薛某签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，应受法律保护，双方均应严格履行合同义务，保护交易稳定和合同的可信赖性。因此，地产公司请求驳回薛某的诉讼请求。

【审理】

北市通州区人民法院经审理后判决：一、解除原告薛某与被告地产公司的《北京市商品房预售合同》;二、被告地产公司返还原告薛某购房首付款人民币五十万七千八百零四元，自本判决生效之日起七日内执行清。

一审判决作出被告地产公司提出上诉，二审维持原判，该判决已经履行完毕。

【评析】

(一)《北京市商品房预售合同》的性质

《北京市商品房预售合同》是由各方当事人在平等协商的基础上就民事权利义务的处置达成的一致意思表示，其性质是一份民事合同，针对其效力、履行及责任的判定应当适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律及其司法解释或行政法规的规定。

(二)影响合同效力的因素

作为一份民事合同，《北京市商品房预售合同》的效力及终止需要依据法律、行政法规的明确规定或各方当事人的共同约定，在出现使之成为无效或者终止的法定或约定事由之前，该合同不会失去效力。

《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的合同终止情形包括：债务已经按照约定履行;合同解除;债务相互抵销;债务人依法将标的物提存;债权人免除债务;债权债务同归于一人;法律规定或者当事人约定终止的其他情形。其中合同解除是合同最为常见的一种权利义务终止方式之一。

合同的解除包括了约定解除与法定解除两种。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”这是法律对约定解除的有关规定。此外，《中华人民共和国合同法》第九十四规定了法定的合同解除情形，主要包括：因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。

由于《北京市商品房预售合同》是一份普通民事合同，根据私法上意思自治的原则，在不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定的前提下，当事人可以对包括合同效力在内的合同内容进行较为自由的约定，且该约定的效力高于法律本身的一般性规定。因此，仅管从《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》等司法政策及司法实践的一般理论来看，法官通常以维护民事合同的有效性为原则，不轻意解除民事合同或否认民事合同的效力，但是在《北京市商品房预售合同》及其附件中对于特定情况下合同可以解除有着不同于一般法律或其司法解释的明确规定的情况下，人民法院还是应当尊重当事人之间对于合同解除条件的现有约定，在附件约定条件的情况下判决支持合同的解除。

(三)合同解除后的责任承担

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”这是法律对于合同解除后责任与后果承担的一般性规定，同样的道理，对于普通民事合同，应当尊重当事人的意思自治，在合同另有不同于上述或其他法律、司法解释规定的要求之内容的情况下，如果该约定并不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，法院应当支持该项约定的优先适用。因此虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，但由于《北京市商品房预售合同》中双方对于合同解除的后果及责任承担有了新的、不同于上述司法解除的规定，即地产公司应当全额返还购房款，因此在当事人意思自治优先的原则之下，法院应当支持地产公司向原告返还全部购房款。即，本案中双方当事人关于合同解除条件与解除后责任承担均作出了不同于法律的特殊约定，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，因此在法院认定合同的效力及责任承担方面，当事人的上述约定优先于法律的一般性规定，这也是民事法律领域意思自治原则在审判实践中的应用范例。

综上，一审、二审法院的判决是正确的。