北京资深房地产袁玉柱律师评析房屋租赁合同纠纷案

基本案情：2002年1月12日，以重庆市现代农业开发园区管理委员会为甲方，重庆某现代农业股份有限公司为乙方，签订《用地协议》一份，约定甲方同意乙方有偿使用重庆市现代农业开发园区面积为50亩的国有土地，作为花卉批发用地；如需改变合同规定的土地用途，应当取得甲方同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让综合价金。该地块后由两个公司经营，即重庆某现代农业股份有限公司和重庆市某花卉交易中心有限公司，后者经过数次变更后更名为重庆某实业有限公司。2008年，被告某公司将场地租给被告某公司，后又收回自己经营。 2006年10月13日，以重庆市某花卉交易中心有限公司为甲方，原告何某为乙方，签订《场租合同》一份，约定的主要内容是：甲方将花街门市、温室市场、空地租赁给原告经营盆景，期限从2006年10月29日至2009年10月29日；按照先缴费后使用的原则，每次收费以三个月为一个单位；第一年不收取租金，第二年花街门市13元/㎡/月、温室市场8元/㎡/月、空地4元/㎡/月，第三年花街门市13元/㎡/月、温室市场10元/㎡/月、空地5元/㎡/月；合同签订之日，乙方向甲方缴付保证金1 000元，合同期满，办理退租手续后未损坏场租设施的，即退还乙方保证金；合同租赁期满，则合同自行终止，乙方应在租赁期满3日内将场所移交甲方，甲方不补偿乙方租赁期间场所产生的装饰和其他费用。该合同未对原告租用场地的类型及面积进行约定。 合同签订后，双方履行至2009年10月29日期满，未续签新的租赁合同，继续按原合同履行。根据原告支付租金的收据显示，被告某公司收取原告空地租金至2010年3月28日，最后一个月的收取标准为480元/月，寝室租金收取至2010年5月13日，最后一个月的收取标准为200元/月。2010年4月27日，被告某公司向原告发出通知，主要内容是:市场不再与商户签订场租合同及续租事宜，要求原告接到通知后在2010年6月15日前搬离，并完善相关手续事宜，逾期造成的相关损失由原告自行承担。原告接到通知后未搬离租赁场地。2010年6月3日，原告等人委托重庆某律师事务所律师王某、宋某作为其诉讼代理人，支付了律师代理费，于2010年7月2日向法院提起诉讼。诉讼过程中，原告仍未搬出租赁场地，对苗木损失、运费、人工费、基本生活收入、搬迁过渡期间误工费、预期利润损失未举证证明。 法院作出了如下判决： 一、被告重庆某实业有限公司于本判决生效后立即退还原告何某保证金1 000元； 二、原告何某于本判决生效后七日内搬离位于重庆市渝北区某花市的租赁场地，将其返还给被告重庆某实业有限公司； 三、原告何某于本判决生效后立即支付被告重庆某实业有限公司截至2010年6月15日的租金共计1 400元； 四、原告何某于本判决生效后立即支付被告重庆某实业有限公司自2010年6月16日起至搬离之日止的场地被侵占损失（其中，空地按480元/月计算，寝室按200元/月计算）； 五、驳回原告何某的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告重庆某实业有限公司的其他反诉请求。 北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）评析:原告与重庆市某花卉交易中心有限公司（现为被告某公司）签订的《场租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同于2009年10月29日到期后，原告继续使用租赁场地，被告某公司未提出异议并定期收取原告租金，视为双方形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》二百三十条之规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告某公司于2010年4月27日向原告发出解除双方租赁关系的书面通知，要求原告在2010年6月15日前搬出，原告认可于发出当天即收到该通知，应视为某公司已在合理期限之前通知了原告，原告未在三个月的合理期限内提出异议并请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故双方租赁关系已于2010年6月15日解除，原告要求解除合同已无必要，法院对原告的该诉讼请求不予支持。由于双方租赁合同已解除，原告作为承租方负有向出租方返还租赁物、搬离租赁场地的义务，法院对被告某公司的该项反诉请求予以支持。双方租赁关系存续期间，原告未缴纳2010年3月29日至2010年6月15日的空地租金及2010年5月14日至2010年6月14日的寝室租金，根据最后一次收取的空地租金标准480元/月、寝室租金标准200元/月，原告共欠缴被告某公司空地租金1 200元及寝室租金200元，共计1 400元，该款项原告理应支付给被告某公司。双方租赁关系解除后，原告继续占用该门市，故应支付至搬离之日止的场地被侵占的损失，被告主张以合同约定的租金标准计算该损失符合常理，且并未违反法律法规的禁止性规定，法院予以采纳。因此，法院对被告某公司要求原告支付欠缴的截至2010年6月15日的租金1 400元及合同解除后至搬离之日止的场地侵占损失的反诉请求予以支持。关于原告所称被告承诺花市为永久花市，被告解除租赁合同的行为违反诚实信用原则，应赔偿原告各项损失的主张，因原告无有效证据证明被告向其做出过永久花市的承诺，且即便花市为永久花市，也不能认定原告与被告具体的租赁协议就没有期限限制。事实上双方签订的为有期限的租赁合同，该合同带起后，双方未续签新的合同，原告继续以原合同条件使用租赁物，双方即形成不定期的租赁关系。根据我国合同法的相关规定，不定期租赁关系中，当事人可以随时解除租赁合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故被告某公司要求解除双方的租赁关系并提前通知原告，不违反法律规定，也不违反合同约定。故原告的此项理由法院不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。据此，对原告要求被告赔偿其直接营业损失对比差价8万元、苗木损失、运费、人工费4万元、基本生活收入32640元、搬迁过渡期间误工费1500元、预期利润损失4万元、退还保证金1000元、支付律师代理费2000元的诉讼请求，逐一分析如下：对于原告要求被告赔偿其发出搬迁通知后原告直接损失与正常营业前几个月对比差价8万元的诉讼请求，因原告举示的用以证明该项事实的收据等证据的关联性法院不予确认，原告亦未提供其他证据证明原告在被告发出搬迁通知前后的营业额收入差距。故原告的该诉讼请求法院不予支持。对于原告要求被告赔偿其苗木损失、运费、人工费4万元、基本生活收入32640元、搬迁过渡期间误工费1500元、预期利润损失4万元的诉讼请求，原告无证据证明上述四项费用是多少，且即使原告有证据证明上述费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故原告负有返还租赁物并使其符合按照其性质使用后的状态的义务，上述费用系原告履行该义务所产生的，不应由被告承担。综上，原告的请求无事实及法律依据，对原告上述诉讼请求不予支持。对原告要求被告退还保证金1 000元的诉讼请求，因某公司收取了该保证金，现原告与被告某公司租赁合同已解除，被告某公司理应承担退还保证金义务。对原告以花市管理混乱等为由要求被告某公司对其诉讼请求承担连带责任的主张，因从原、被告庭审陈述及举示的证据来看，某公司并未与原告形成租赁关系，亦未收取过保证金及租金，故原告要求被告某公司对保证金承担连带责任无事实及法律依据，法院不予支持。对原告要求被告承担律师代理费及诉讼费的诉讼请求，诉讼费用应按相关法律规定承担，原告要求被告赔偿律师费无法律依据，法院不予支持。