北京优秀律师事务所房地产律师团队评析房屋租赁合同纠纷案

基本案情:2007年8月1日，原告与被告签订了一份《转让协议书》，约定被告同意将新某广场某层2067号铺位经营权转让给原告。租用期限为2007年8月至2010年5月止，每月租金975元。租用期间的一切费用包括税金、管理费、冷气费等由原告负责。被告应在2007年8月至2010年5月将租金以半年为一次交给原告，半年为人民币5850元，逾期不付，按逾期天数加收月租金百分之五的滞纳金。《转让协议书》上有原、被告的签字及业主邱某（涉案铺位权利人）的签字确认。 2007年8月3日，原告将人民币32307元支付给被告，被告出具一张收条给原告，称收到黄某小姐转新某广场某层2067铺转让费人民币32307元。 2008年12月6日，原告与业主邱某签订书面协议约定终止涉案铺位的租赁合同，2007年8月1日至2008年12月6日的管理费用由原告本人负担。2008年12月7日以后的管理费由业主邱某支付，以后一切费用都与原告无关。 2010年4月24日，涉案铺位的管理处深圳恒某物业管理有限公司新某广场管理处出具了一份证明，内容为：经涉案房产业主同意，我处于2008年12月6日给该商铺租户黄某办理了退场手续。 2010年4月2日，本案被告将原告诉至法院，诉请原告向被告清偿自2009年2月至2010年5月31日止欠缴的租金15600元及滞纳金400元。法院对此作出的（2010）深宝法民三初字第632号民事判决书及深圳市中级人民法院作出的（2010）深中法民五终字第1659号民事判决书认定：黄某与王某签订的《转让协议书》中包含两个法律关系，即铺位经营权转让关系和租赁关系，两个法律关系的主体都是黄某与王某。业主邱某在《转让协议书》上的签字是作为业主对王某将涉案铺位转租给黄某的确认，黄某与邱某之间没有形成直接的租赁关系；黄某只能向王某主张解除租赁关系，其单方与邱某约定租赁合同已解除、以后一切费用、事物都与其无关，对王某没有约束力。因此，王某与黄某的租赁合同关系在2008年12月6日没有解除，黄某应当继续履行《转让协议书》。法院判令黄某向王某支付自2009年2月至2010年5月31日的租金15600元及滞纳金。 法院作出了如下判决： 驳回原告的诉讼请求。 北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）评析:本案争议的焦点是：被告收取转让费是否有依据。原告与被告签订的《转让协议书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。虽然《转让协议书》上没有明确约定转让费，但双方签订《转让协议书》后原告随即将转让费32307元交付给被告，可视为原告对该转让费事实上的确认。该转让费是原告为了与被告建立铺位经营权转让关系及租赁合同关系而支付，而原告已经成功取得涉案铺位的经营权并与被告建立了租赁合同关系，则原告已经取得了其支付转让费的相应对价。原被告之间的租赁合同已经实际履行完毕，原告即使直接向业主邱某交还了涉案铺位，亦是对自己权利的处分，该行为对被告没有效力，其与被告之间租赁合同关系也没有解除，原告在合同期内可以完全使用涉案商铺，合同目的已经实现，原告要求退还转让费没有事实和法律依据。故原告的主张法院不予支持。