房改房买卖合同是否因未办上市许可而无效？

【案情】

于某与刘某2006年底结婚。婚后，于某购买了单位的房改房，而其妻子刘某在婚前也购买了本单位的房改房。2010年，于某决定出售后买的那套房改房，遂根据当地房改政策的规定向房改部门申请房改房上市交易。房改部门审查后认为，根据相关房改政策规定，于某夫妇均购买了房改房，并且已经超过应享受的房改房面积标准，必须补缴超标价款8万元才能取得上市交易许可证。于某未去补缴相关款项，在房屋没有办理上市交易许可的情况下，于某决定先把房屋卖掉再说。2011年底，蒋某看中了于某的房子。双方很快就签订了购房合同。合同约定，于某将其名下的一套房屋售予蒋某，蒋某按房屋现状购入并过户，房屋总价32万;房屋过户税费由于某负担，房改房上市前的公示费、超标费由蒋某负担。之后，蒋某交纳了定金1万元以及预付房款5万元。然而在履行过程中，蒋某发现于某的房屋由于没有办理上市交易许可而无法办过户手续。纠纷发生后，蒋某遂向法院起诉，要求判令解除双方合同、被告于某返还购房款及利息，并承担双倍返还定金的责任。

被告于某答辩称，房改办要求补缴超标款有误，本案讼争的房屋是具有福利性质的房改房，必须经房改部门审批才能上市交易。由于讼争的房屋未获审批上市，双方的买卖合同无效。

【分歧】

本案在审理中出现两种观点：

第一种观点认为，双方合同无效。本案讼争的房屋是具有福利性质的房改房，必须经政府房改部门许可才能上市交易，属于需要政府审批的合同类型。由于本案中讼争的房屋未获房改部门审批，发放上市许可，双方的买卖合同应属无效。

第二种观点认为，原告与被告双方签订的房屋买卖合同并未违反法律、法规强制性、禁止性规定，应属有效。被告未履行合同约定的交付房屋、办理过户手续等义务，导致原告无法实现合同目的。本案应支持原告的解除双方合同的主张，并判令被告退还购房款及利息，并双倍返还原告定金。

【审判】

法院审理后认为，原告与被告双方签订的房屋买卖合同有效，被告未履行合同约定义务构成违约，遂判决：被告返还原告购房款5万元及其利息，并双倍返还原告定金2万元。一审判决后，被告不服上诉，桂林市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

笔者同意第二种观点。其理由如下：

(一)原、被告之间的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性、禁止性规定，因此，房屋买卖合同是合法有效的。双方当事人应按合同履行权利义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”讼争的房屋没有办理上市交易许可，只是导致无法办理房屋过户手续，而并不影响合同的效力。法律、法规并没有规定，房改房买卖合同必须办理上市交易许可后才生效，因此，本案中的房屋买卖合同是有效的。

事实上，被告并无权主张合同无效，反而是原告有选择合同有效与否的权利。被告于某在签订合同之前已明知标的房应补缴超标款才能上市交易，其在交易时隐瞒了其未办上市交易证的重要事实，其行为存在欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定， “一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。” 同时第二款规定“当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。根据上述规定，原告可以因被告欺诈行为而主张合同无效，即行使合同撤销权，当然也可以选择承认合同效力。本案中原告显然选择了继续承认合同的效力，这是其正当处分自己的的民事权利。

(二)被告未办理房改房上市交易的许可，违反了合同义务。根据双方签订的房屋买卖合同约定，原告的义务是按照约定给付房款，而被告的义务则是交付房屋。而且被告所交付的房屋，必须是能够满足交易需要的。根据房改房法规及政策规定，被告的房改房只要补缴超标款，就可以获得上市交易许可，并可办理过户手续。但被告坚持不愿办理许可手续，是其单方行为导致整个合同最终无法履行，交易无法实现，损害了原告的合同利益。因此，原告主张被告违约并承担违约责任是有事实和法律根据的。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还金。”这就是合同法的定金罚则。本案中被告承担违约责任的方式，就是除了退还购房款及利息外，还应双倍返还原告定金。