北京著名律师事务所评析商铺租赁纠纷案

基本案情：2009年9月26日，被上诉人与上诉人签订《租赁合同》，约定上诉人将位于深圳市某某区某某广场第某某栋裙楼半地下某某层某某号的商铺出租给被上诉人作商业用途使用，建筑面积为74.51平方米，租赁期限自2009年10月1日起至2014年9月30日止，每月租金为人民币33,000元，从租赁期的第二年起在原租金的基础上按每两年5％的比例递增；被上诉人必须在每月10日前一次性交清本月租金（遇节假日顺延），如拖欠租金，每月按租金5‰加收滞纳金，拖欠租金超过一个月以上，上诉人有权单方终止合同，并收回商铺；双方签约之日，被上诉人须交付履约保证金人民币66,000元给上诉人，如被上诉人不再续租，上诉人应在被上诉人退出涉诉商铺之日起十日内将履约保证金全额返还被上诉人；上诉人于2009年10月4日将涉诉商铺交付被上诉人使用，并同意给予被上诉人两个月的免租期进行内部装修，自上诉人交付物业之日起算，自2009年10月4日起至2009年12月4日止，如上诉人不能如期交付涉诉商铺，则免租装修期顺延；租赁期内，被上诉人须依照有关法律、法规生产经营，而如进行室内装修，方案须事前以书面形式通知上诉人，及其它条款。 2009年9月26日，被上诉人向上诉人支付了涉诉商铺履约保证金人民币66,000元。其后，上诉人依约向被上诉人交付了涉诉商铺，交付状态为毛坯，后被上诉人对涉诉商铺进行了装修，并用于经营某某便利店。 2010年3月7日，被上诉人向上诉人发出《关于要求解决某某广场19号商铺目前情况的函》，要求上诉人与涉诉广场物业管理处协调，督促某某栋超市停止占道铺货，并就造成的损失向被上诉人赔偿。上诉人确认收到上述函件，并表示曾就此与管理处协调，促使某某栋超市停止了占道铺货，被上诉人对此不予认可，被上诉人认为上诉人并未履行相关的排除妨碍义务。 2010年4月6日，上诉人向被上诉人发出《联络函》，表明其于2010年4月1日才收到涉诉商铺3月份的租金，被上诉人须支付拖欠租金的滞纳金人民币3,465元，被上诉人须于2010年4月8日前将滞纳金支付给上诉人，逾期上诉人将要求管理处停水停电并收回商铺。2010年4月8日，被上诉人将滞纳金人民币3,465元支付给上诉人。 2010年4月2日，某某广场管理处向各业主、住户发出《关于C、D座外墙维修施工的通知》，表明某某股份公司初步定于2010年4月6日至5月30日期间对C、D座外墙面进行修缮养护，可能给住户的生活或出行带来不便。2010年4月7日，被上诉人致函上诉人，因管理处即将开始的外墙改造工程会导致涉诉商铺无法正常经营，希望上诉人在三日内以业主身份要求管理处排除妨碍，否则被上诉人有权拒交2010年4月10日之后的房租，并享有随时解除合同的权利，且上诉人还须对涉诉商铺的营业损失及误工费予以补偿。2010年4月10日，上诉人向深圳市某某物业管理有限公司发出《致深圳市某某物业管理有限公司的函》，要求管理处协调被上诉人处理两起纠纷，对某某栋装修及某某股份公司外墙改造给其它人员正常经营活动造成的不利影响给以减轻和消除，上诉人并表示将配合管理处调处此事。一审庭审中，被上诉人表示，上诉人发给管理处的函件可以表明上诉人是第一次书面致函要求管理处履行协调义务，上诉人对某某栋超市的侵权事件未履行排除妨碍义务。2010年4月11日，被上诉人致函上诉人，表明因上诉人未在三日内排除妨碍，未保证租赁物符合合同约定的用途，合同从即日起解除，上诉人应于三日内归还保证金人民币66,000元，被上诉人将于收到保证金当日配合完成腾房手续。 原审法院判决：一、上诉人罗某应于本判决生效之日起十日内向被上诉人李某返还保证金人民币66,000元；二、上诉人罗某应于本判决生效之日起十日内向被上诉人李某返还滞纳金人民币3,465元；三、被上诉人李某应于本判决生效之日起十日内向上诉人罗某支付租金及使用费共计人民币33,000元；四、驳回被上诉人李某的其它诉讼请求；五、驳回上诉人罗某的其它反诉请求。 上诉人不服原审判决，向二审法院提起上诉，请求：深圳市中级人民法院支持上诉人在一审中提出的诉讼请求，并驳回被上诉人在一审中提出的所有诉讼请求。 上诉事实与理由为：一、一审法院认定被上诉人的"合同目的难以实现"，被上诉人要求解除租赁合同并无不妥，违反法律规定。1、本案中被上诉人提供的证据并不能证明合同目的不能实现。双方签订合同的最终目的是盈利，但在一审诉讼中被上诉人提供证据不能证明其经营4个月期间没有盈利；且即使经营的4个月内真的没有盈利，也不必然导致其以后的4年多的时间里没有盈利，盈利与否取决于很多因素，与其本身的经管管理有很大关系。2、被上诉人解除合同行为并不符合合同法第94条规定，也不符合合同法解释二第26条的规定。首先，上诉人在本案中的所有行为都是合法行为，合约行为，不存在不履行合同义务，及其它违约行为。其次，被上诉人因第三人侵权所受损失是其正常商业风险，其可另行主张权利，不可以此为由而解除合同。第三、最高人民法院《关于正确适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》规定，适用合同法解释二第26条关于情势变更情况下解除合同有严格条件，人民法院务必正确理解、慎重适用，确需在个案中适用的，应经高级人民法院审核，必要时报最高人民法院审核。上诉人认为被上诉人在一审中主张适用此条解除合同缺少实质要件和程序要件。 二、一审法院认定上诉人在排除妨碍，确保承租物能够符合合同目的使用方面存在瑕疵，违反法律规定。1、合同法及相关法律并未规定上诉人在此种情况下有排除妨碍的法定义务；被上诉人经营失利是因为第三人行为导致，其应向第三人主张损失赔偿，而不能以第三人侵权导致其损失为由解除合同；被上诉人经营失利与上诉人行为无法律上的因果关系，经营失利与其解除合同无法律上的因果关系。一方面上诉人并不是被上诉人所称的侵权人，上诉人无法律义务排除妨碍；另一方面，被上诉人作为物业使用权人享有的权利本身就包括"合理利用共用部分的权利受到侵害的时候提起诉讼的权利；居住利益、相邻权受到侵害时提起诉讼的权利。"(见奚晓明主编的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》第226页，人民法院出版社出版)合同法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故依上述规定，其完全不需要上诉人的协助就有资格和能力通过诉讼的方式解决与第三人间的纠纷。即使本案中第三人的侵权行为导致被上诉人违约了，其也应向上诉人承担违约责任，而不是上诉人向其承担违约责任。2、双方所签订的合同期限为5年，除去2个月的免租期，被申请人实际经营时间仅4个月；在此期间，恰逢某某栋公司的入驻和装修，又逢某某广场管理处准备在2010年4月6日安装LED显示屏(即外墙改造工程)，某某栋公司的行为也仅是临时占用部分公用通道，并未侵犯上诉人的财产所有权和被上诉人的经营使用权，某某广场管理处的外墙改造行为也是为了全体业主共同利益的需要，也并未侵犯上诉人的财产所有权和被上诉人的经营使用权；若因此行为给被上诉人造成不利影响，被上诉人可以通过协商或诉讼的方式解决争议。 三、一审法院判决上诉人返还保证金违反法律规定。被上诉人向上诉人交纳的保证金，具有担保法规定的保证担保的性质，即以支付保证金的方式保证其履行合同约定的义务，合同约定的义务全部履行完毕后，上诉人占用的保证金才须返还给被上诉人；若其违约，应以保证金之部分充抵上诉人相关损失，这是双方约定的被上诉人交付保证金的应有之义；在被上诉人未履行约定义务之前或赔偿上诉人相关损失之前，上诉人占用的保证金一直是合法占用，上诉人无义务返还。 四、一审法院判决上诉人返还滞纳金违反法律规定。租赁合同第三条约定，被上诉人应于每月10日之前一次性交清当月租金，如拖欠，则按每日千分之五的比例收取滞纳金。因被上诉人有拖欠租金的事实，故上诉人于2010年4月6日发函给被上诉人要求收取滞纳金，被上诉人认可这一事实，故其给付3465元。上诉人收取滞纳金有合同依据，有事实依据，并不属于不当得利，故无需退还滞纳金给被上诉人。 五、一审法院未判决被上诉人给付免租期租金损失和合同解除后二个月的租金损失违反法律规定。一审法院及双方当事人一致认可的事实是，2010年4月11日被上诉人发函单方解除了租赁合同，被上诉人于2010年4月30日搬离商铺。但被上诉人单方解约实际上是单方违法解除合同，其行为违反了法律规定，故应依法承担相应责任。根据合同法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被上诉人单方解约行为显然是"一方不履行合同义务"，正是因此行为才导致了上诉人的损失发生，且其应知在合同依约履行五年期满后上诉人可能获得的利益，故一审法院至少应判决被上诉人承担合同解除后的二个月租金损失。又，因双方签约时，被上诉人说要租赁5年期限，经其要求上诉人才给其2个月的免租期，但其经营仅4个月就单方解除合同，故其恶意解约已经给上诉人造成双重损失，一是免租期间的租金损失，一是合同解除后至今商铺仍未出租的租金损失。综上，上诉人认为一审法院判决错误，特此上诉请求给以纠正。 被上诉人书面答辩称：一、关于"合同目的难以实现"，答辩人要求解除租赁合同是否妥当，是否违反法律规定。l、关于合同目的是否能实现。被答辩人与答辩人于2009年9月26日签订租赁合同，2009年10月4日被答辩人将涉诉房屋交给了答辩人，利用两个月的时间，答辩人将房屋装修好，并办齐了所有手续，于2009年12月9日开始正式经营便利店，当月运营状况良好。某某广场这座新落成的大楼在2009年12月底才陆续租出去各个商铺，答辩人了解到涉诉商铺比周边商铺的价格明显高很多，且商铺还有部分情况是被答辩人在签订合同时进行了隐瞒，例如：该坐新楼有外墙后期维修养护计划并于2010年4月开始施行，于是答辩人强烈要求其降租，最终的结果是房租没有降一分钱，但是双方的关系却不断恶化。2010年1月某某栋向卖场外铺货对答辩人侵权，答辩人多次求助被答辩人尽快以业主身份对此事进行协调，但被答辩人从未履行协助义务。答辩人找某某广场物业管理处投诉，该管理处往往以答辩人不是业主，不予理睬。此侵权一直持续到3月底，长达二个多月，某某栋作为答辩人经营商铺的竞争对手如此侵权，对于答辩人的运营是致命的，这段时间内，答辩人的营业额直线下降，答辩人承受巨大损失甚至举外债发工资，缴纳房租，实在无力经营下去，而被答辩人从未履行协助义务，这点通过2010年4月10日被答辩人寄给管理处的函可以看出，被答辩人此时才第一次向管理处提及某某栋侵权事宜，此外被答辩人无任何证据证明其履行了协助义务。2010年4月2日，某某栋刚结束铺货不到几天，某某广场物业管理处宣布外墙改造两个月，在答辩人再一次遇到侵权事件的时刻，被答辩人不但对于答辩人的求助，不予理会。出函要求被答辩人缴纳滞纳金，并威胁不交就停水停电，此事实通过2010年4月6日被答辩人寄给答辩人的函件可以证明。因此，从2009年12月--2010年4月答辩人实际经营5个月，却有3个月无法正常经营，如果该合同继续下去，到了2010年6月则会出现租赁合同存续7个月却无法正常经营5个月的状况，答辩人在某某栋侵权的时段内，已经是举大量外债来维系店铺经营，不断发生的事情和被答辩人作为商铺业主在对待各类事件不作为的态度，无论是法理层面，还是现实层面，该合同的目的都不可能正常实现，以上事实经过初审法院审理并确认，初审法院对事实认定正确，对合同目的无法实现的判定准确。2、被答辩人诉称答辩人解除合同并不符合《合同法》94条规定，也不符合合同法解释二第26条的规定。首先，根据上文所述事实，被答辩人违反了《合同法》第5条，没有依照公平原则确定被答辩人的义务，违反了《合同法》第60条，没有根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。违反了《合同法》第94条，迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，致使不能实现合同目的；其次，被答辩人在上诉状简单提出答辩人解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第94条，没有任何依据，而原审判决的其他法律依据却未提及，就此认定一审法院判决错误，说明上诉理由偏颇。甚至还提出不符合《合同法解释二》第26条的规定，并搬出了《关于正确适用若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》来支持其上诉理由，可事实上，原审法院的判决依据并未出现《合同法解释二》第26条，这充分说明被答辩人是在未认真阅读原审判决的情况下即认定原审错误即上诉，以达到其继续占用答辩人租房保证金66，000元的可耻目的。综上，根据相关事实，以及相关法律依据，一审法院认定"合同目的难以实现"准确无误。二、关于一审法院认定被答辩人在排除妨碍，确保承租物能够符合同目的使用方面存在瑕疵，是否违反法律规定。首先、被答辩人以法无明文规定在此种情况下有排除妨碍的义务为由认定一审法院错误，这充分说明，在过去发生的一系列对答辩人侵权事件中，被答辩人以法无明文规定为理由不履行相关义务导致合同目的无法实现给答辩人造成极大的损失。其次、事实上被答辩人在确保承租物符合合同目的具有重要作用，某某广场管理处对于业主的要求是有求必应，这点可以通过被答辩人发给答辩人的函件威胁停水停电，以及答辩人退铺当日，某某广场管理处应被答辩人要求不准许答辩人搬离自己的物品可以看出。所以在出现某某栋侵权事件，以及外墙后期维修养护时，如果被答辩人以业主身份出面协调，必然可以为答辩人挽回很多不必要的损失，但事实上被答辩人没有履行相关义务保障承租物符合合同目的。三、关于被答辩人返还保证金是否违反法律规定。一审法院确认被答辩人与答辩人的租赁合同于2009年4月11日正式解决。合同的解除，答辩人无过错，被答辩人继续占用保证金不符合法律和商业习惯，理应退还答辩人。四、关于被答辩人返还滞纳金是否违反法律规定。首先，被答辩人违法法定义务违约在先，某某栋侵权已经有2个月的时间，答辩人在资金周转极其困难的情况下，为了保证租赁合同继续履行，举债才凑齐房租。作为弱势一方，答辩人尽了自己能尽的义务，支付房租延迟数日有第三方侵权，以及被答辩人违约的原因。其次，答辩人给付了滞纳金3465元，是因为被答辩人多次致电答辩人，威胁将停水停电，答辩人作为弱势群体，屡次受被答辩人的欺压，为了保障店铺正常经营不得以才支付，当时虽然支付但既希望于日后通过公正的法律，能取回答辩人这笔血汗钱。五、关于答辩人给付免租期租金损失和合同解除后二个月的租金损失。1、依据双方当事人于2009年9月26日签订的租赁合同第五款约定，被答辩人在2009年10月4日将物业交付于答辩人进行内部装修，并减免这两个月的租金。根据商业租赁合同的习惯和惯例，商铺出租方一般会给予承租方一定的免租期进行装修，以便合同正式履行时可以商业运营，设定二个月的免租期是履行合同的前提条件。本合同也是依照商业习惯制定，而不是因为租赁期间比较长。所以，被答辩人要求答辩人赔偿2009年10月4日起计算的二个月免租期期间租金损失系毫无依据。2、关于被答辩人未租出该房的损失。首先，答辩人的房屋之所以没有租出去有可能有很多原因，例如：可能是租金偏高；或者外墙后期维修养护对于店铺的影响颇大等等无法归责与答辩人的原因所致。被答辩人完全可以减低房租出租，或者以协商和诉讼的方式找世界假日广场管理处解决外墙后期维修养护计划带来的损失，而非以滥诉的形式拖延支付答辩人的保证金。要求答辩人支付被答辩人未租出该商铺，不符合法律规定，也不符合交易习惯。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律下确。 二审法院作出了如下判决： 驳回上诉，维持原判。 北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）评析：原审法院认为"原、被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，内容合法有效"是正确的。本案二审的争议焦点为:1、涉案合同是否存在合同目的难以实现？2、上诉人是否有排除妨碍、确保承租物能够符合合同目的使用方面的义务？3、上诉人是否应当返还保证金、滞纳金？4、被上诉人是否应当给付免租期租金损失和合同解除后二个月的租金损失？ 对于焦点1、涉案合同是否存在合同目的难以实现的情形？被上诉人承租涉案商铺的目的系用于商业用途，由于存在某某栋超市装修、铺货及大厦外墙修缮养护等情形导致涉案商铺的客流量受到影响、造成被上诉人不能正常经营，直接影响了被上诉人的商业利益，原审法院认定涉案合同目的难以实现并无不当。对于焦点2、上诉人是否有排除妨碍、确保承租物能够符合合同目的使用方面的义务？《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁物在使用方面存在妨碍时，出租人应当排除妨碍，才能保持租赁物符合约定的用途。因此，出租人排除租赁物在使用方面存在的妨碍，系出租方的附随义务。原审法院根据被上诉人发给上诉人的函件等证据认定上诉人在排除妨碍等问题上存在瑕疵是正确的，被上诉人要求解除涉案租赁合同并无不妥。对于焦点3、上诉人是否应当返还保证金、滞纳金？基于被上诉人对于涉案合同的解除并无过错，上诉人主张没收被上诉人支付的保证金依据不足，原审法院判令上诉人向被上诉人返还租赁保证金并无不当。被上诉人虽然迟延交纳2010年3月份的租金，但基于非被上诉人的原因造成涉案商铺不能正常经营，原审法院判令上诉人返还其收取的滞纳金也是正确的。对于焦点4、被上诉人是否应当给付免租期租金损失和合同解除后二个月的租金损失？涉案租赁合同约定了两个月的免租期，该约定已实际履行。在被上诉人对于涉案合同的解除并无过错的情况下，上诉人要求被上诉人给付免租期租金损失和合同解除后二个月的租金损失依据不足，二审法院不予支持。 综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求二审法院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。