出租物在租赁前被抵押承租人是否优先购买权

房屋进行抵押是取得贷款的重要方式，而房屋抵押后，房屋仍然归贷款人拥有，所以房屋是可以用于出租的，而合同法规定，承租人对房屋拥有优先购买权，那么出租物在租赁前被抵押承租人是否优先购买权?下面由若悠网小编为读者进行相关知识的解答。

出租物在租赁前被抵押承租人有没有优先购买权

一、出租物在租赁前被抵押

徐*春在某地有一套两居室房屋。2003年6月，徐*春因生意需要，将该套房屋向银行抵钾货款。2004年2月，徐*春将该套房屋又出租给在当地工作的邢*海。2005年6月，由于徐*春无法偿还到期货款，将该套房屋用于抵偿银行债务。2005年7月，银行将该套房屋公开拍卖，被当地居民染*以20万元的价格竞得。邢*海获悉后，向徐盛提出自己愿以相同的价格购买该房屋。徐*春则认为该套房屋用于抵偿银行债务，银行已将其公开拍卖，不能满足邢*海的要求。邢*海向人民法院提起诉讼，请求保护自己时承租房屋的优先购买权。

二、承租人是否优先购买权

在本案中，承租人的优先购买权和银行作为抵押权人的优先受偿权发生了冲突。所谓承租人的优先购买权，是指公民、法人作为承租人时，如果出租人出卖其出租物，在同等条件下，承租人享有的优先于第三人购买的权利。

抵押权人的优先受偿权实际上不是单一的权利，它包含次序权、标的物交付权和受偿权。次序权和标的物交付权属清偿处分权，为物权;而受偿权属债权。由于抵押权人既是担保物权人，又是债权人，因此其优先受偿的过程，实际是担保物权人向债权人交付标的物的过程。而承租人的优先购买权亦非单一的权利，分为占有权和购买权，占有权为物权，购买权为债权。根据物权优于债权的原则，两种优先权中的债权并无先后之后，但后成立的占有权显然不应优于先成立的清偿处分权。从法律原理上看，承租人之所以在与第三人同等条件下可以取得优先购买权，就是因为与第三人可能享有的债权相比，承租人还享有占有、使用等物权，其在购买上的优先权不言而喻。但与先成立的优先受偿权相比，承租人对租赁物的占有、使用、管理明显存在着风险，因为抵押权人对承租人来讲，不是仅可能享有债权的第三人，而是享有对租赁物“清偿处分权”的“第二人”。除非出租人将租赁物卖给抵押权人以外的第三人，否则，其优先购买权无法从期待权变成既得权。换言之，只有在租赁物出租时未设定抵押权的情况下，承租人的优先购买权才是完全的;而在抵押物上设置的承租权，承租人的优先购买权将会因抵押权人行使优先受偿权而归于消灭。故担保法解释规定，当承租人知道或应当知道租赁物上存在抵押权时，“抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

在本案中，抵押人徐*春以争议房屋为银行借款设定抵押后，又办理了相应的抵押登记手续，其抵押依法成立，抵押权人某银行自此时起享有对抵押物的优先受偿权。后因其不能清偿到期借款，以抵押物抵偿债务。至此，抵押权人某银行已依法取得抵押物的所有权，亦即实现了其优先受偿权，后于此权设立的优先购买权因受偿权的实现而告消灭。某银行在取得抵押物的所有权后委托拍卖行拍卖，属依法行使所有权的行为，与原债务人(即房屋出租人)无关，案军在拍卖会上竞拍成功，其行为合法。邢*海依据已经归于消灭的优先购买权主张二被告之间并不存在的买卖行为无效，显然与担保法解释相悖，故应驳回其诉讼请求。

2009年出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条规定:“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”第23条规定:“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”在本案中，抵押权人就抵押物优先受偿后进行拍卖，不属于上述司法解释规定的情况，原告不能主张优先购买权。

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