商品房预售合同案件呈现四大审理难点

商品房预售合同案件因关系到群众生活的根本问题，法院对其审理工作始终予以高度重视。日前，海淀法院民一庭对2001年以来受理的商品房预售合同案件进行了集中调研，发现在此类案件审理中存在四大难点。

第一、当事人情绪对立严重影响审判效率。房产对普通老百姓而言可谓最主要的不动产，房产交易出现纠纷。购房者通常情绪较为激动，与开发商之间情绪对立，有的老百姓甚至担心法院会袒护开发商而对法院的公信力表示怀疑。这种情绪往往增加了当事人双方及法院之间的交流成本，影响了案件审结的效率。

第二、容易引发群体诉讼、社会影响大，审判的社会效果与法律效果统一难度大。商品房预售合同在履行过程发生的纠纷通常会涉及到一大批商品房购买者的利益，购房者通常会自发组成业主维权联盟与开发商主张权利。对于诉讼而言，个案的审判结果可能影响到其他商品房购买者的行为选择，产生群体效应，引起广泛的社会影响，这增加了此类案件的审理难度。

第三、鉴定项目多，结案周期长。此类案件审理过程中，当事人通常会申请各种有关房屋的鉴定项目。鉴定程序的启动，无疑增加了结案的周期，降低了此类案件的周转效率。目前，有关商品房的鉴定类型多达十几种，当事人可能在同一案件中申请多项鉴定，例如对商品房质量问题的损害赔偿案件，可能同时申请房屋质量评估鉴定、房损修复方案鉴定、修复造价评估鉴定等几类鉴定，法院需先后委托几家鉴定机构进行鉴定;而且鉴定过程中还可能涉及鉴定附带损失的问题而使得鉴定工作进展缓慢，加之当事人对鉴定结论的复议程序，使得此类案件的结案周期都大大延长。

第四、对法官的房地产专业知识要求高。房地产案件要求审判人员具有法律和建筑的复合知识结构，审判人员通常需要对与房屋设计、施工、监理、验收等环节的流程、规则有较高程度的了解，甚至法官也需要能看懂设计图、施工图、效果图等建筑专业的基本图样，因此对法官的相关专业知识提出了较高的要求，有时甚至需要建筑专家对某些专业问题进行咨询辅助。